- まず支払わず、内訳・単価・数量・設備の交換時期の根拠を書面で求めます（〜3日）
- 検算ワークシートで借主負担の上限を出します（〜7日）
- 差額があれば消費生活センター（188）などに相談し、争う意思をメールで残します（〜14日）
- 合意できなければ民事調停や少額訴訟へ。2026年5月21日以降、訴額50万円の少額訴訟は電子申立てで6,400円です（〜30日）
注意この記事は一般的な情報の整理です。原状回復の内容や方法は、契約内容や物件の使用状況などによって個別に判断されるとされています。ご自身のケースの最終的な判断は、消費生活センターや弁護士などの専門家にご相談ください。
退去費用 相場はいくら？まず何をすべきか
「相場いくら」に答えがない理由
最初の3日でやること
- 支払いを保留する（振込期限が近くても、まず内訳確認を申し入れます）
- 内訳書に、部位ごとの工事費単価・数量（㎡・枚）・設備の設置/交換時期が書かれているか確認する
- 書かれていなければ、メールなど記録が残る形でこれらの根拠を求める
- 契約書と、入居時の物件状況確認リスト・写真を手元に揃える
注意「期限までに払わないと遅延損害金が発生する」と言われることがあります。まず全額を払ってしまうと、後から返してもらう側（返還請求する側）に回ります。ただし支払いを止めることの是非は契約条件によっても変わるため、判断に迷うときは早めに188へご相談ください。
高すぎる退去費用の主な原因を深掘り
原因1：本来は貸主が負担する分が入っている
原因2：負担する「範囲」が広すぎる
補足居室全体を借主負担にできるのは、別表2が「場合のみ」と限定する、喫煙等で居室全体のクロスがヤニで変色・臭いが付着した類型とされています。結露を放置して広げたカビのような毀損の補修は、一面分の枠の話になります。
原因3：経過年数が引かれていない
| 入居からの経過年数 | 借主負担割合（耐用年数6年・定額法） |
|---|
| 1年 | 約83% |
| 2年 | 約67% |
| 3年 | 50% |
| 4年 | 約33.3% |
| 5年 | 約17% |
| 6年以降 | 残存価値1円（ほぼ0%） |
貸主負担と借主負担、原因別の見分け方は？
典型的な区分の目安
| 損耗の例 | 一般的な区分 | 補足 |
|---|
| 日照によるクロス・畳の変色 | 貸主負担 | 経年変化とされます |
| 家具設置によるカーペットのへこみ | 貸主負担 | 通常損耗とされます |
| テレビ・冷蔵庫の裏の電気ヤケ | 貸主負担 | 通常の生活で生じるものとされます |
| 喫煙によるヤニの変色・臭い | 借主負担 | 居室全体が対象になりうる例外類型 |
| ペットによるキズ・臭い | 借主負担 | 特約で経過年数を考慮しない例もあります |
| 落書き、引越し作業のキズ | 借主負担 | 故意・過失とされます |
| 結露を放置して拡大したカビ | 借主負担 | 報告を怠った点が問われます |
| 手入れを怠った台所の油汚れ・すす | 借主負担 | 善管注意義務違反とされます |
トラブルになりやすい部位を先に押さえる
確認の順番を間違えない
具体的な解決方法：請求書を1行ずつ検算する
退去費用 検算ワークシート
| ① 請求された部位 | ② 請求額（円） | ③ 工事単価 | ④ 数量 | ⑤ 適用する耐用年数 | ⑥ 退去時の経過年数 | ⑦ 残存割合 | ⑧ 負担範囲の上限 | ⑨ 借主負担の目安（③×④×⑦） | ⑩ 差額（②−⑨） |
|---|
| クロス | | 円/㎡ | ㎡ | 6年 | 年 | 1−(⑥÷⑤) | 毀損箇所を含む一面分まで | | |
| フローリング（部分補修） | | 円/㎡ | ㎡ | ―（考慮なし） | ― | 1.0 | 毀損した㎡のみ | | |
| フローリング（全面張替） | | 円/㎡ | ㎡ | 建物の耐用年数 | 年 | 1−(⑥÷⑤) | 居室単位 | | |
| 畳（表替え） | | 円/畳 | 畳 | ―（消耗品） | ― | 1.0 | 原則1枚単位 | | |
| 襖 | | 円/枚 | 枚 | ―（消耗品） | ― | 1.0 | 1枚単位 | | |
| 設備（流し台・冷暖房機器等） | | 円/式 | 式 | 流し台5年／冷暖房6年 | 年 | 1−(⑥÷⑤) | 当該設備 | | |
| ハウスクリーニング | | 円/式 | 式 | ― | ― | ― | 有効な特約がなければ貸主負担 | | |
- フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず借主100%負担、全面張替えのみ建物の耐用年数で按分するとされています
- 畳表替え・襖は消耗品的な性格から、経過年数になじまないとされています（日照による変色は貸主負担）
- ⑥は「入居時点ですでに経過していた年数 ＋ 自分の居住年数」です。入居時に新品だったかを必ず確認します
- ⑦が0を下回る場合は0（6年超の残存価値は1円）として扱います
| 対象 | 耐用年数 |
|---|
| クロス・カーペット・クッションフロア・冷暖房機器・ガス機器 | 6年 |
| 流し台 | 5年 |
| 非金属製の家具（書棚・たんす等） | 8年 |
| 便器 | 15年 |
| 洗面台・ユニットバス・下駄箱 | 建物の耐用年数 |
| 建物（木造） | 22年 |
| 建物（木骨モルタル造） | 20年 |
| 建物（RC造・SRC造） | 47年 |
| 建物（レンガ・石・ブロック造） | 38年 |
| 建物（金属造） | 肉厚により19年・27年・34年 |
国交省の計算例で、式の使い方を確かめる
1,200円/㎡ × 15㎡ × 1/3 ＝ 6,000円
15,000円/㎡ × 10㎡ × (1−20/47) ＝ 86,170円
注意同参考資料は「計算例の単価より実際の工事費単価が高いからといって、必ずしも不当な請求というわけではありません」とし、廃材処分費などの諸経費がかかる場合にも触れています。単価が高いこと自体は、不当の根拠にはなりません。争点にしやすいのは範囲と経過年数のほうです。
ケース別の対処：敷金なし・タバコ・敷金が返ってこないとき
退去費用 相場 敷金なしの物件はどうなる？
退去費用 相場 タバコの場合はどこまで負担する？
注意令和5年3月の参考資料は、実務例として、ペットによるひどいキズ・汚れや喫煙によるヤニのひどい変色・臭いについて、経過年数を考慮せず借主負担とする特約があることに触れています。その有効性は要件に照らして個別に判断が必要とされており、特約があるだけで当然に有効とは限りません。
敷金 返ってこないと言われたときの考え方
2025年5月受付分では「ソファ跡で17万円請求」、2025年6月受付分では「10年居住でクロス全面張替・畳表替に約20万円請求」、2025年10月受付分では「エアコンクリーニング代を入居時と退去時に2万円ずつ二重請求」といった事例が挙げられています。（国民生活センター、2026年）
退去費用 払わなくていいケースはある？
賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせるには、負担することになる通常損耗の範囲が契約書の条項自体に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されている必要があるとされています。（最高裁判所第二小法廷 平成17年12月16日判決／不動産流通推進センター 判例解説、2005年）
注意有効性の判断は個別事情によります。「払わなくていい」と自己判断して無視するのではなく、検算結果を示して書面で異議を述べるのが実務的な進め方です。
予防・再発防止のコツ：入居時から「出ていく時」に備える
入居時にやること
- 物件状況確認リストに、既存のキズ・汚れをすべて書き込む（貸主側と共有し、控えを保管）
- 日付が記録される形で全室を撮影する（スマホの写真は撮影日時が残ります）
- 契約書の特約条項を確認し、負担範囲と金額が具体的に書かれているかを見る
- クロスや設備が新品か・いつ交換されたかを確認して控える（後の経過年数計算に効きます）
入居中にやること
- 結露・水漏れ・カビは、気づいた時点ですぐ貸主や管理会社へ連絡し、記録を残します
- 放置して拡大した分は善管注意義務違反とされる可能性があるため、連絡した事実そのものが証拠になります
- 修繕の連絡先を、契約時にもらった書面で確認しておきます
退去時にやること
- 立会いに同席し、指摘された箇所をその場で写真に撮る
- 立会いの場で金額の確認書にサインを求められても、内訳が不明なら保留する
専門家・公的情報の見解：相談件数は増えている
相談件数の推移（PIO-NET）
| 年度 | 賃貸住宅の原状回復トラブル相談件数 |
|---|
| 2023年度 | 13,273件 |
| 2024年度 | 13,312件 |
| 2025年度 | 14,711件 |
| 2026年度（5月31日現在） | 1,846件（前年同期1,645件） |
相談者の多くは20〜40代
地域のルールも確認する
補足国交省ガイドライン別表3の「原状回復工事施工目安単価」は、単価欄が空欄の様式です。入居時に双方で負担の概算額を認識するためのもので、公的な相場単価表ではありません。退去時に資材価格や在庫状況、毀損の程度や施工方法で変更となる場合があると注記されています。
高額請求に納得できないとき、どこへいくらで相談する？
払う前に使える窓口・手続きの比較表（2026年改正後の費用）
| 手続き | A. 費用 | B. 平均審理期間 | C. 弁護士なしの割合 | D. 相手が応じない場合 | E. 向いているケース |
|---|
| ① 貸主・管理会社との話し合い（内訳と単価の根拠を書面請求） | 0円 | ― | ― | 次の手段へ進む | まず全員が最初に行う段階（利用率96.1%） |
| ② 消費生活センター（消費者ホットライン188） | 0円 | ― | ― | あっせん不調なら次へ | 請求額〜10万円の目安 |
| ③ 宅建業者の免許行政庁／東京都 賃貸ホットライン03-5320-4958 | 0円 | ― | ― | 行政指導にとどまる | 説明義務違反が疑われる場合 |
| ④ ADR（弁護士会紛争解決センター等） | 東京弁護士会の例で申立11,000円＋期日5,500円（1回）＋成立44,000円＝60,500円 | 4.4カ月 | 50.6% | 拘束力・執行力なし | 話し合いの延長で解決したい場合（利用率3.2%） |
| ⑤ 民事調停（簡易裁判所） | 訴額50万円で2,500円 | 3.9カ月 | 簡裁61.7%／地裁47.4% | 不調で終了 | 10〜60万円で対話の余地がある場合 |
| ⑥ 少額訴訟（簡易裁判所） | 訴額50万円で書面7,500円／電子（mints）6,400円、60万円で書面8,500円／電子7,400円 | 2.5カ月 | 90.7% | 被告が異議を出すと通常訴訟へ移行 | 60万円以下で決着をつけたい場合（利用率10.5%） |
| ⑦ 通常訴訟 | ⑥と同水準の手数料＋期間長期 | 簡裁3.7カ月／地裁10.5カ月 | 簡裁82.7%／地裁10.3% | 判決で決着 | 60万円超、または争点が複雑な場合（利用率6.2%） |
2026年5月21日に変わったこと
注意ネット上の記事には「印紙代◯円＋切手約6,000円」という旧制度のままの説明が残っています。2026年5月21日以降は切手の予納は不要です。最新の金額は裁判所の「手数料額早見表」でご確認ください。
数字が示す現実的な見通し
補足ADRは合意による解決を目指す手続きで、拘束力・執行力がないとされています。費用も東京弁護士会の例で6万円台と、調停や少額訴訟より高くなる場合があります。金額と目的を見て選びます。
請求書が届いた日からの初動フローチャート
判断のフローチャート
- 満たす → Q2へ（特約の範囲内で負担する可能性があります）
- いずれか欠ける → 特約の効力を争える可能性があります。東京都内なら、条例に基づく書面交付・説明を受けたかも確認します
- 残す証拠：契約書の該当条項、重要事項説明書、説明時のやりとりの記録
- 経年変化・通常損耗（日照変色、家具のへこみ、電気ヤケ等）→ 原則として貸主負担。この行は請求から外れるべきものです
- 故意・過失・善管注意義務違反（喫煙のヤニ、ペットのキズ・臭い、落書き、結露を放置して拡大したカビ、手入れを怠った油汚れ）→ Q3へ
- 残す証拠：入居時・退去時の写真、物件状況確認リスト
- クロス → 耐用年数6年で按分。負担は毀損箇所を含む一面分まで。部屋全体の色合わせ分は貸主負担（喫煙等で居室全体が変色・臭い付着の場合のみ居室全体が対象）
- フローリング → 部分補修は経過年数を考慮せず100%負担、全面張替のみ建物の耐用年数で按分
- 畳・襖 → 消耗品的な扱いで経過年数になじまない。ただし日照による変色は貸主負担
- クリーニング → 有効な特約がなければ貸主負担とされます
- 残す証拠：内訳書、単価・数量の記載、設備の設置/交換時期の回答
- 超えていない → 内容を確認のうえ支払いを検討します
- 超えている → 下のタイムラインへ進みます
推奨タイムライン
| 期間 | やること | 残す証拠 |
|---|
| 〜3日 | 支払わず、内訳・単価・数量・設備の交換時期の根拠を書面／メールで請求する | 送信したメール本文と日時 |
| 〜7日 | 入居時・退去時の写真、物件状況確認リスト、契約書別表を揃え、検算ワークシートに記入する | 記入済みワークシート、写真データ |
| 〜14日 | 消費生活センター（188）または免許行政庁へ相談し、検算結果と争う意思をメールで伝える | 相談記録、送信したメール |
| 〜30日 | 合意できなければ、民事調停または少額訴訟（60万円以下）を申し立てる | 申立書類一式、これまでの往復記録 |
注意上記の日数は、動きが止まらないようにするための目安です。契約書に記載された支払期限や、敷金返還の時期についての定めがある場合は、そちらも併せてご確認ください。
やってはいけないNG対応
避けたい5つの対応
- 立会いの場で、内訳不明のまま確認書・同意書にサインする
- その場で決める必要はありません。「持ち帰って確認します」と伝えて構いません
- とりあえず全額を払ってしまう
- 支払い後は返還を請求する側に回ります。争点が同じでも、手間が増えます
- 連絡を無視する・放置する
- 記録が残らず、こちらの主張も残りません。争う意思は必ず書面やメールで示します
- 感情的な言い合いに持ち込む
- 管理会社アンケートでも解決手段の96.1%は話し合いです。根拠を示した冷静な交渉が、最も使われている道です
- 写真を撮らずに部屋を明け渡す
- 退去後は現状確認ができなくなります。鍵を返す前の撮影が最後のチャンスです
主張するときも気をつけたいこと
注意ネット上には「6年住めば負担ゼロ」という要約が広まっていますが、これはクロス等の耐用年数6年の話です。フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず100%負担、畳表替えや襖も経過年数になじまないとされます。一律に当てはめないようご注意ください。
よくある質問
退去費用の相場はいくらですか？
退去費用は払わなくていいのですか？
敷金が返ってこないと言われました。取り戻せますか？
タバコを吸っていた場合、クロス全面の張替え費用を払うのですか？
敷金なしの物件だと退去費用は高くなりますか？
相談はどこにすればよいですか？
- 退去費用に公的な相場統計はなく、あるのは算定式だけです
- 借主負担の上限は〈工事費単価×数量×残存割合〉。残存割合は1−(経過年数÷耐用年数)で、クロス等は6年で残存価値1円です
- 高額化の原因は、貸主負担分の混入・範囲の過大・経過年数の未控除の3つに整理できます
- クロスは毀損箇所を含む一面分までが枠。範囲の違いだけで金額が2倍変わる計算例もあります
- フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず100%負担など、例外があるので一律に当てはめないでください
- 動くなら、3日で根拠請求、7日で検算、14日で相談（188）、30日で調停・少額訴訟が目安です
- 相談は無料、少額訴訟は訴額50万円で電子申立て6,400円（2026年5月21日以降、印紙・切手は不要）です
注意本記事は一般的な情報の整理であり、個別の法律判断を行うものではありません。原状回復の内容・方法は、契約内容や物件の使用状況等により個別に判断されるとされています。ご自身の事案については、消費生活センター（消費者ホットライン188）や弁護士などの専門家にご相談ください。掲載した金額・件数・制度は出典公表時点のもので、その後変更される場合があります。
- 国土交通省 住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」(2011) https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
- 国土交通省 住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」(2023) https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新） https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日公表） https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20260217_1.html
- 国民生活センター 報道発表「住み始める時から、『いつか出ていく時』に備えておこう！」(2023) https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20230201_2.pdf
- 最高裁判所第二小法廷 平成17年12月16日判決（不動産流通推進センター 判例解説） https://www.retpc.jp/archives/1662/
- 東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」(2024) https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/tintai/310-3
- 裁判所「改正民訴法等で変わる民事訴訟手続の概要」／「手数料額早見表」(2026) https://www.courts.go.jp/saiban/minjidejitaruka/minso_gaiyou/index.html
- 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000023.html
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