まな先生解説
こころ質問
すい要点整理
- 6年で減る：クロス・カーペット・クッションフロア・畳床・エアコンなど
- 5・8・15年で減る：流し台（5年）、備え付けの金属製以外の家具（8年）、便器・洗面台（15年）
- 建物の耐用年数で減る：フローリングの全面張替え、ユニットバス・浴槽・下駄箱（木造22年、RC造47年）
- 年数では減らない：畳表・襖紙・障子紙、襖などの建具部分・柱、フローリングの部分補修、鍵の紛失、クリーニング
補足
経年劣化と通常損耗は、そもそも借主の原状回復義務に入りません（民法621条、2020年4月1日施行）。負担割合を計算するのは、借主の故意・過失や、注意して使う義務（善管注意義務）への違反で傷んだ部分だけです。
経年劣化の負担割合はどう計算する？基本の式
- 借主の負担額 ＝ 施工単位ぶんの補修費 × 負担割合
- 入居時に新品でなかった部位は、出発点を100%より低くして計算します（出発点は当事者が協議して決めるとされています）
- 国交省の参考資料（令和5年3月）では、クロスを4年8か月使った例を「1 − 56 ÷ 72」とし、借主の負担を約22%としています
部位ごとに使う年数はどれ？4つのルール早見表
| ルール | 主な部位 | 別表の書き方 |
|---|---|---|
| 6年 | クロス、カーペット、クッションフロア、畳床、エアコン・ストーブ、冷蔵庫、ガスレンジ、インターホン | 6年で残存価値1円となる直線（または曲線） |
| 5年 | 流し台 | 主な設備の耐用年数 |
| 8年 | 金属製以外の家具（書棚・たんす・戸棚など、備え付けのもの） | 同上 |
| 15年 | 便器・洗面台などの給排水・衛生設備、金属製の器具・備品 | 同上 |
| 建物の耐用年数 | フローリングの全面張替え、ユニットバス・浴槽・下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） | 建物の耐用年数で残存価値1円となる直線 |
| 考慮しない | 畳表、襖紙・障子紙、襖・障子などの建具部分、柱、フローリングの部分補修、鍵の紛失、クリーニング | 経過年数は考慮しない |
同じ5年入居でも、部位で負担割合はこう違う
| 部位 | 使う年数 | 負担割合 | 補修費10万円なら |
|---|---|---|---|
| クロス・畳床 | 6年 | 約16.7% | 約16,700円 |
| 流し台 | 5年 | 1円（下限） | 1円 |
| 備え付けの木製たんす | 8年 | 37.5% | 37,500円 |
| 便器・洗面台 | 15年 | 約66.7% | 約66,700円 |
| 浴槽・下駄箱（木造22年） | 建物 | 約77.3% | 約77,300円 |
| 浴槽・下駄箱（RC造47年） | 建物 | 約89.4% | 約89,400円 |
| 畳表・襖紙・鍵の紛失 | 考慮しない | 100% | 100,000円 |
建物の耐用年数で計算する部位は、築年数で差がつく
築16年のRC造で、浴槽が一度も交換されていない場合（仮定）
- 新品扱いで計算した場合：1 − 5 ÷ 47 ＝ 約89.4%
- 築16年を出発点に反映した場合：1 −（16 ＋ 5）÷ 47 ＝ 約55.3%
- 補修費10万円なら：約89,400円と約55,300円で、差は約34,000円
フローリングは「部分補修」か「全面張替え」か
- 部分補修：㎡単位で、経過年数は考慮しない（全額）
- 全面張替え：フローリング全体にわたって傷み、床全体を張り替えた場合だけ、建物の耐用年数で按分する
「年数を考えない」部位でも、全額になるのは傷めた単位だけ
| 部位 | 借主が負担する単位 | 負担しなくてよい場合 |
|---|---|---|
| 畳表 | 原則1枚単位（傷めた枚数） | 日焼けやすり減りなど、通常の使用による傷みだけのとき（Q&A Q8） |
| 襖紙・障子紙 | 襖は1枚単位 | 同上 |
| 柱 | 1本単位 | 通常の使用による傷みだけのとき |
| 鍵 | 紛失した場合のシリンダー交換費用 | 紛失や破損がないのに交換する場合（貸主負担） |
| クリーニング | 部位ごと、または住戸全体の清掃費用 | 通常の清掃をしていた場合 |
精算書の行をルールに振り分ける5つの手順
- 行を部位ごとに分ける：「畳一式」「浴室一式」などは、畳表と畳床、浴槽と部品のように分けて書いてもらう
- 4つのルールのどれかを書き込む：早見表を見て、6年・5/8/15年・建物・考慮しないのどれかを決める
- 建物の耐用年数の行は、構造と築年数を確かめる：木造22年かRC造47年か、入居時の築年数や交換時期をどう扱ったか
- 「考慮しない」の行は、傷めた単位かを確かめる：枚数・本数・部位が、実際に傷めた範囲と合っているか
- 根拠を書面で求める：わからない行は、次のように聞きます
精算書の○○について、①計算に使った耐用年数（または経過年数を考慮しない理由）、②入居時点の出発点をどう決めたか、③負担単位（枚・㎡・一面など）を教えてください。
よくある質問
Q. 畳の「表替え」と「畳床交換」が両方請求されています。
Q. 備え付けのエアコンを壊した場合は？
Q. ユニットバスの一部だけ補修した場合も、建物の耐用年数ですか？
Q. 耐用年数のわからない設備が請求されています。
補足
この記事は一般的な情報をまとめたもので、個別の法的判断ではありません。実際の対応は、契約内容や証拠をもとに、消費生活センターや弁護士・司法書士などの専門家にご確認ください。
最終確認日：2026年9月29日
